このサイトでは、アドバイザーのひろさんと相談者の奥様YUKARIさんの対話形式で、資産価値が下がりにくい、良質な中古マンションの選び方についてご説明します。
資産価値が下がり難いファミリータイプマンションを選ぶ為に、絶対抑えないといけない２大項目
資産価値が下がり難いファミリータイプマンションを選ぶ為には、絶対抑えないといけない2つの大きな項目があります。他にも抑えるべきポイントはいくつかあるのですが、それはこの2つを抑えてからのお話です。
ファミリータイプの中古マンションを選ぶ際に絶対抑えるべき項目その１
出来る限り戸数が多い大規模物件（出来れば７０～１００戸以上）を選ぶべし。
その理由は、
- 良質な管理が実現出来る。
- 管理組合に毎月支払う金額が少なくて済む。（ランニングコストが低い。）
- 大規模修繕が計画通り実施出来ないリスクが低い。
❶ 良質な管理が実現できる
「マンションは管理を買え」という格言が有りますが、実際に、同じ時期に建てられたマンションでも管理状況によって大きな売買金額の差が生じます。
多くの人が、共用部分が綺麗に掃除されていて、ごみ捨てルールを破る人がいない、駐輪場に放置自転車が無い良質な管理のマンションに住みたいと考えますからね。
それでは、良質な管理を実現し、マンションの資産価値を維持する為に最も必要な項目は何かというと、「管理組合の健全な財務」となります。
管理組合の業務は、各区分所有者から毎月集めた管理費を使って行いますので、毎月の管理費が同額の場合、必然的にお金を負担する人が多い大規模マンションの方が財務は良好になるのです。
「マンションは管理を買え」というくらい管理が大事
良質な管理を実現する為に重要なのは「管理組合の健全な財務」
❷ 管理組合に毎月支払う金額が少なくて済む。（ランニングコストが低い。）
仮に管理人に常駐して貰う為に必要な費用が月９万円とすると、戸数３０戸の物件だと、一戸当たりの負担は月３千円となりますが、戸数１００戸の物件なら、一戸当たりの負担は月千円で済みます。
管理会社の人件費、エレベーターの保守費用、定期清掃費用等のマンションの維持管理に必要な経費も、戸数が増えたからと言って、それ程大きくは変わらないので、大規模マンションは、各戸の管理費負担が少なくても、良質な管理が可能となります。
また、大規模修繕に掛かる費用も、戸数によって大幅には増えない為、戸数が多いマンションでは毎月支払う修繕積立金も低めの金額となります。
毎月の管理費、修繕積立金が安い物件では、その分住宅ローン負担を増やす事が可能となる為、結果として資産価値を維持できるのです。
戸数が多い物件は、一戸当たりの管理費（修繕積立金）の負担が小さくなる
住まいに関する毎月の負担額は管理費、修繕積立金と住宅ローンの合計
❸ 大規模修繕が計画通りに実施出来る。
分譲マンションでは、通常、長期修繕計画に基づいて、１０～１５年程度の周期で大規模修繕を行います。
戸数が多いマンションの大半は、計画通りに大規模修繕を実施して、資産価値を維持していますが、戸数が少なく分譲業者が「早期完売」を優先させたマンションの場合は、新築時に修繕積立金を本来必要な金額より低く設定した為に、計画の時期に修繕積立金が不足している可能性が高くなります。
その場合、「１．大規模修繕の時期を延期する。」「２．区分所有者から一時金を徴収する。」「３．管理組合で銀行から借り入れを行い、修繕積立金を引き上げて返済に回す。」という対応となり、いずれの場合も修繕積立金が値上げされる可能性が高くなりますのでご注意ください。
マンションの大規模修繕は10年〜15年に一度！
戸数が少ない物件は修繕積立金が不足する可能性も！
ファミリータイプの中古マンションを選ぶ際に絶対抑えるべき項目その２
駐車場は戸数以上を平面式で確保している物件を選ぶべし。
保有するマンションを売却したり賃貸に出す場合、新たに入居される方が直ぐに敷地内の駐車場を使えるマンションは、売りやすく、貸しやすい事から資産価値が大変高くなります。
また、マンションの管理組合を維持管理する為に必要な費用は、通常、「管理費」、「修繕積立金」と「駐車場賃料」によってその大半が賄われている事から、駐車場の賃料収入が多い物件は、管理費が多少安くても管理組合の財務は良好となります。
機械式の駐車場は、駐車台数が少ないよりはベターですが、維持管理に掛かるメンテナンス費用が管理組合の負担になる事や、車の出し入れが面倒な事から、平面式駐車場の物件と比べると、若干人気は下がります。
都心立地で間取りが１ＬＤＫや２ＬＤＫのマンションなら、駐車場が戸数より少なくても資産価値に影響しない可能性は有りますが、子育て世代が多い３ＬＤＫや４ＬＤＫの物件を検討する際は、必ず駐車場の状況にご注意ください。
その他に物件選びで注意すべき項目