資産価値が下がらないマンションの選び方
住まいに掛ける費用を抑えれば、その分を趣味やレジャー、お子様の習い事等に回して日々の生活を充実させたり、貯蓄を増やす事が出来るので、慎重に選ぶことをオススメします。
ただし、中古マンションの価格形成の仕組みを理解しないまま、安易に「価格が安い」という理由だけで物件を選んでしまうと、将来売却する際に売れるまでに長い時間が掛かったり、希望価格で売れず、売却損失が生じてしまう恐れが有ります。
このホームページでは、築年数が古くなっても資産価値が下がり難く、将来売却しやすいマンションの選び方と、福岡市内でお薦めのマンションをご紹介していますので、参考にしていただけると幸いです。
初めてのマンション購入は「一戸建て購入前のワンステップ」ではない
価格が安いという理由だけで選ぶと売れるまでに時間がかかったり売却損失が生じてしまう
資産価値が下がり難いファミリータイプマンションを選ぶ為に、絶対抑えないといけない２大項目
資産価値が下がり難いファミリータイプマンションを選ぶ為には絶対抑えないといけない2つの大きな項目があります。他にも抑えるべきポイントはいくつかあるのですが、それはこの2つを抑えてからのお話です。
ファミリータイプの中古マンションを選ぶ際に絶対抑えるべき項目１
戸数は出来る限り多い物件（出来れば８０～１００戸以上）の大規模物件を選ぶべし
その理由は、
- 良質な管理が実現出来る。
- 管理組合に毎月支払う金額が少ない。（ランニングコストが低い。）
- 大規模修繕が予定通り実施出来ないリスクが低い。
❶ 良質な管理が実現できる
「マンションは管理を買え」という格言が有りますが、実際に、同じ時期に建てられたマンションでも管理状況によっては大きな売買金額の差が生じます。
それでは、良質な管理を実現する為に最も必要な項目は何かというと、「管理組合の健全な財務」となります。
管理組合の業務は、各区分所有者から毎月集めた管理費を使って行いますので、毎月の管理費が同額の場合、必然的にお金を負担する人が多い大規模マンションの方が財務は良好になるのです。
「マンションは管理を買え」というくらい管理が大事
良質な管理は「管理組合の健全な財務」
❷ 管理組合に毎月支払う金額が少ない。（ランニングコストが低い。）
仮に管理人に常駐して貰う為に必要な費用が月９万円とすると、戸数30戸の物件だと、一戸当たりの負担は月3千円ですが、戸数１００戸の物件なら、一戸当たりの負担は月千円で賄えます。
管理会社の人件費、エレベーターの保守費用、定期清掃費用等のマンションの維持管理に必要な経費も、戸数が増えたからと言って、それ程大きくは変わらないので、大規模マンションは、各戸の管理費負担が少なくても、良質な管理が可能となります。
また、大規模修繕に掛かる費用も、戸数によって大幅には増えない為、戸数が多いマンションでは毎月支払う修繕積立金も低めの金額となります。
毎月の管理費、修繕積立金が安い物件では、その分住宅ローン負担を増やす事が可能となる為、結果として資産価値を維持できるのです。
戸数30戸の物件と戸数100戸の物件では同じ管理でも1戸当りの費用が全然違う
大規模修繕の積立金も低めになる
❸ 大規模修繕が計画通りに実施出来る。
分譲マンションでは、通常、長期修繕計画に基づいて、１０～１５年程度の周期で大規模修繕を行います。
戸数が多いマンションの大半は、計画通りに大規模修繕を実施して、資産価値を維持しています。
戸数が少ない物件で、計画の時期に修繕積立金が不足している場合は、「１．大規模修繕の時期を延期する。」、「２．区分所有者から一時金を徴収する。」、「３．管理組合で銀行から借り入れを行い、修繕積立金を引き上げて返済に回す。」という対応となる可能性がありますのでご注意ください。
マンションの大規模修繕は10年〜15年に一度！
修繕積立金が不足してると大変になるかも！
ファミリータイプの中古マンションを選ぶ際に絶対抑えるべき項目２
駐車場は戸数以上を平面式で確保している物件を選ぶべし。
マンションの管理組合を維持管理する為に必要な費用は、通常、「管理費」、「修繕積立金」と「駐車場賃料」によってその大半が賄われている事から、駐車場の賃料収入が多い物件は、管理費が多少安くても管理組合の財務は良好となります。
将来物件を売却する場合や、お部屋を賃貸に出す場合も、新たに入居される方が直ぐに駐車場を使えるマンションは、売りやすく、貸しやすい事から資産価値が高くなります。
機械式の駐車場は、駐車台数が少ないよりはベターですが、維持管理費に掛かるメンテナンス費用が管理組合の負担になる事や、車の出し入れが面倒な事から、平面式駐車場の物件と比べると、若干人気が下がります。
その他に物件選びで注意すべき項目
上記２つの項目は、資産価値が下がり難いファミリータイプ中古マンションを選ぶ際の基本ですが、それ以外にも中古マンション選びには様々な判断が必要です。
管理人オススメの記事を一部紹介します。他にも随時更新していますが、特に抑えて欲しい点だったり人気のある注意点を紹介します。その他の記事は「中古マンションの選び方講座」よりご覧ください。
福岡市内の管理人オススメマンション
福岡市内で駐車場を戸数分確保済みの大規模マンションの一部をご紹介します。今後、徐々に掲載物件を増やしていく予定です。
